城投公司既承擔(dān)著傳統(tǒng)政府城建類業(yè)務(wù)，在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用，同時又需進(jìn)行市場化轉(zhuǎn)型，不斷提升市場競爭力。本文以鹽城東方投資開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“鹽城東方”或“公司”)作為研究案例進(jìn)行分析研究，為更多的城投公司市場化轉(zhuǎn)型提供參考。

　　一、鹽城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

　　鹽城市是江蘇沿海中心城市，下轄3個市區(qū)鹽都區(qū)、亭湖區(qū)、大豐區(qū)、代管6個縣及縣級市、1個國家級鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱“鹽城經(jīng)開區(qū)”)、1個省級高新區(qū)(江蘇省鹽南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū))，總面積16,931平方公里。截至2023年末，鹽城市常住人口668.9萬人。鹽城市是江蘇省委、省政府確定的發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的核心地區(qū)，國家沿海發(fā)展和長三角一體化兩大戰(zhàn)略的交匯點(diǎn)。近年來鹽城市加強(qiáng)培育引導(dǎo)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，汽車、鋼鐵、新能源和電子信息等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。2023年，鹽城市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7,403.90億元，同比增長5.90%，一般公共預(yù)算收入482.73億元，同比增長6.5%。

　　鹽城經(jīng)開區(qū)成立于1992年，1993年被省政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，2010年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升格為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2012年獲批鹽城綜合保稅區(qū)，2015年7月被確定為中韓鹽城產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)。鹽城經(jīng)開區(qū)轄區(qū)面積200平方公里，下轄1鎮(zhèn)、1街道，設(shè)立綜合保稅區(qū)、韓資工業(yè)園、光電產(chǎn)業(yè)園、國際合作園區(qū)、江蘇省先進(jìn)開發(fā)區(qū)。產(chǎn)業(yè)方面，鹽城經(jīng)開區(qū)已逐步形成汽車、晶硅光伏、動力電池“三足鼎立”態(tài)勢。近年來，鹽城經(jīng)開區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值持續(xù)增長。2023年，鹽城經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值384.51億元，同比增長8.7%，一般公共預(yù)算收入25.8億元，同比有所增長。整體來看，鹽城市及鹽城經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，為城投公司轉(zhuǎn)型提供良好外部環(huán)境。

　　二、市場化轉(zhuǎn)型過程

　　鹽城東方前身為鹽城市東方投資開發(fā)有限公司，2003年8月由鹽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(原為江蘇省鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會，以下簡稱“經(jīng)開區(qū)管委會”)出資組建，初始注冊資本為1.50億元。2019年，鹽城市人民政府發(fā)文《鹽城市人民政府常務(wù)會議紀(jì)要》(第9號)，要加快建設(shè)中韓(鹽城)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)城融合核心區(qū)，提升公司發(fā)展質(zhì)量和效益。截至2024年9月末，公司注冊資本和實(shí)收資本均為95億元，唯一股東和實(shí)際控制人均為鹽城市人民政府。

　　公司成立初期收入主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)和土地開發(fā)，收入占比達(dá)50%以上。在推進(jìn)市場化的進(jìn)程中，公司在傳統(tǒng)政府城建類業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，重點(diǎn)拓展了租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)、貿(mào)易業(yè)務(wù)及其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)。

　　(一)大力發(fā)展租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　公司租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要由公司本部、子公司鹽城東方建設(shè)投資股份有限公司(以下簡稱“東方建設(shè)”)、鹽城市東方物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“東方物業(yè)”)負(fù)責(zé)，其中公司本部和東方建設(shè)負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，東方物業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理。公司通過政府劃撥或招拍掛形式獲得土地，為配套入園企業(yè)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、標(biāo)準(zhǔn)廠房、實(shí)驗(yàn)中心、孵化基地等工業(yè)物業(yè)，建成后將資產(chǎn)租賃給入園企業(yè)。同時，公司積極開拓區(qū)外物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，公司通過購買方式取得位于上海的三處商業(yè)物業(yè)，采用市場化方式對外出租，平均出租率在80%左右。

　　公司可供租賃的物業(yè)主要包括辦公樓、園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等工業(yè)物業(yè)以及公司在上海購置的商業(yè)物業(yè)。園區(qū)物業(yè)方面，公司與入園企業(yè)或經(jīng)開區(qū)管委會簽訂租賃協(xié)議，租賃期限一般為三年、五年或十年。在租金水平上，租賃價格根據(jù)物業(yè)形態(tài)不同而不等;商業(yè)物業(yè)方面，公司主要采取市場化的方式進(jìn)行招租。物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，東方物業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)分為辦公樓、工業(yè)園區(qū)、住宅小區(qū)、學(xué)校等物業(yè)服務(wù)，總物業(yè)維護(hù)面積超100萬平方米。截至2024年3月末，公司合計對外租賃的物業(yè)面積為234.24萬平方米;公司在建物業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模合計35.27億元，尚需投資14.87億元。2009年公司租賃及物業(yè)管理收入0.16億元，占營業(yè)收入比重為0.67%，2023年公司租賃及物業(yè)管理收入0.05億元，占營業(yè)收入比重為39.44%。公司大力發(fā)展租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，可獲得可觀及穩(wěn)定的收入和經(jīng)營性現(xiàn)金流。

　　(二)利用地區(qū)優(yōu)勢，開展貿(mào)易業(yè)務(wù)

　　2016年，公司開辟了貿(mào)易業(yè)務(wù)，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)貿(mào)易收入3.40億元，占營業(yè)收入比重為25.53%。貿(mào)易業(yè)務(wù)主要由子公司鹽城市同創(chuàng)物資貿(mào)易有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，主要利用鹽城經(jīng)開區(qū)內(nèi)國家級綜合保稅區(qū)的優(yōu)勢，從事大宗商品、礦產(chǎn)品、有色金屬、化工原料、燃料油、建材物資等的國內(nèi)外貿(mào)易。業(yè)務(wù)模式主要是以銷定購，交易方式以現(xiàn)貨交易為主。2023年，公司貿(mào)易業(yè)務(wù)收入8.96億元，占營業(yè)收入比重為30.92%。整體來看，公司貿(mào)易業(yè)務(wù)經(jīng)過多年發(fā)展，成為公司業(yè)務(wù)收入重要來源。

　　(三)擴(kuò)展服務(wù)園區(qū)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)業(yè)務(wù)

　　公司作為鹽城經(jīng)開區(qū)主要的建設(shè)、運(yùn)營和資產(chǎn)管理主體，為入園企業(yè)提供各方面的服務(wù)和支持，對于吸引入園企業(yè)和鹽城經(jīng)開區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。公司擴(kuò)展了服務(wù)園區(qū)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)業(yè)務(wù)，一方面開展服務(wù)于入園企業(yè)經(jīng)營的相關(guān)業(yè)務(wù)，如酒店、會展服務(wù)、勞務(wù)派遣等業(yè)務(wù)，另一方面拓展了為入園企業(yè)融資需求提供的相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)，如開展融資租賃業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)主要由江蘇東方融資租賃有限公司負(fù)責(zé)，主要以售后回租模式開展業(yè)務(wù)，即租賃到期后將租賃資產(chǎn)以約定價格出售給承租人，可緩解入園企業(yè)購入資產(chǎn)所面臨的資本支出壓力;拓展了擔(dān)保業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)主要由子公司鹽城市東方擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)，為入園企業(yè)提供貸款、票據(jù)承兌及項(xiàng)目融資等服務(wù)，一定程度上為入園企業(yè)融資提供便利。

　　(四)加強(qiáng)股權(quán)投資

　　公司自2010年以來，加強(qiáng)了股權(quán)投資，包括上市公司股權(quán)、非上市公司股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金和股權(quán)投資基金等，主要投向鹽城經(jīng)開區(qū)內(nèi)汽車、新能源裝備、電子信息等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，具體投資的企業(yè)包括對鹽城悅善產(chǎn)業(yè)投資基金(有限合伙)、江蘇立霸實(shí)業(yè)股份有限公司和鹽城悅達(dá)智創(chuàng)新能源汽車有限公司等。2023年通過上述投資獲得的投資凈收益達(dá)5.97億元。通過股權(quán)投資有利于促進(jìn)公司市場化轉(zhuǎn)型及提高市場化運(yùn)營水平。

　　三、市場化轉(zhuǎn)型效果

　　作為鹽城經(jīng)開區(qū)主要的建設(shè)、運(yùn)營和資產(chǎn)管理主體，公司通過大力發(fā)展租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)、開展貿(mào)易業(yè)務(wù)、加強(qiáng)股權(quán)投資等方式，不斷進(jìn)行市場化探索，信用資質(zhì)、資本營運(yùn)能力、融資能力、抗風(fēng)險能力等方面全面得以提升。

　　業(yè)務(wù)多元化，拓寬收入來源

　　經(jīng)過多年市場化，公司在傳統(tǒng)政府性業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，即從土地整理開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)等業(yè)務(wù)，逐步發(fā)展為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)、房屋銷售、租賃及物業(yè)管理、融資租賃和貿(mào)易等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化，拓寬公司收入來源，公司新的利潤增長點(diǎn)得到擴(kuò)展，整體經(jīng)營抗風(fēng)險能力提升。2009年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7.45億元，2023年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入28.98億元。

　　(二)資產(chǎn)規(guī)模顯著增長

　　鹽城東方資產(chǎn)總額從2009年末的89.68億元增長至2023年末的787.43億元，資產(chǎn)規(guī)模顯著增長。具體增長較多的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)及項(xiàng)目投入成本、對上市公司股權(quán)及非上市公司股權(quán)等投資、貨幣資金、當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)和政府單位往來款、對外租賃的商業(yè)地產(chǎn)和標(biāo)準(zhǔn)廠房等。

　　(三)融資能力明顯增強(qiáng)

　　公司融資能力明顯增強(qiáng)。一方面，2010年公司獲得AA主體信用級別，同年，公司首只債券“10鹽城東方債”在銀行間和上交所成功發(fā)行;2020年公司獲得AA+主體信用級別;截至2024年10月末，公司累計發(fā)行債券規(guī)模為648.98億元。另一方面，通過銀行進(jìn)行間接融資的能力增強(qiáng)，2009年末公司獲得銀行授信額度總計31.10億元，未使用銀行授信額度7.08億元;2024年3月末公司獲得銀行授信額度總計587.61億元。

　　四、結(jié)論

　　傳統(tǒng)園區(qū)城投公司營業(yè)務(wù)收入主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)和土地開發(fā)等業(yè)務(wù)，發(fā)展空間面臨挑戰(zhàn)。為維持自身持續(xù)發(fā)展及發(fā)揮其在園區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，傳統(tǒng)園區(qū)城投公司應(yīng)探索市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展。第一，園區(qū)城投公司應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域優(yōu)勢和相關(guān)政策，逐步降低城投類業(yè)務(wù)，提高市場化收入占比。鹽城東方依托公司是鹽城經(jīng)開區(qū)內(nèi)主要的建設(shè)、運(yùn)營和資產(chǎn)管理主體，大力發(fā)展租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，同時利用鹽城經(jīng)開區(qū)內(nèi)國家級綜合保稅區(qū)的優(yōu)勢，從事貿(mào)易業(yè)務(wù)等。第二，擴(kuò)展服務(wù)園區(qū)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)業(yè)務(wù)，如鹽城東方為鹽城經(jīng)開區(qū)內(nèi)企業(yè)提供融資租賃和擔(dān)保業(yè)務(wù)，緩解入園企業(yè)購入資產(chǎn)所面臨的資本支出壓力并一定程度上為入園企業(yè)融資提供便利。第三，加強(qiáng)股權(quán)投資，為園區(qū)城投公司帶來可觀的收入，同時協(xié)同入園企業(yè)共同發(fā)展。如鹽城東方對上市公司股權(quán)、非上市公司股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金和股權(quán)投資基金等投資。

　　報告聲明

　　本報告分析及建議所依據(jù)的信息均來源于公開資料，本公司對這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證，也不保證所依據(jù)的信息和建議不會發(fā)生任何變化。我們已力求報告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。投資者依據(jù)本報告提供的信息進(jìn)行證券投資所造成的一切后果，本公司概不負(fù)責(zé)。(大公國際公用二部 薛愛麗)

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